전세 계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 할 서류가 **등기부등본**입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유자, 대출 여부, 압류, 권리관계를 보여주는 공식 문서입니다.
이번 글에서는 청년 세입자 시각에서 **등기부등본 보는 방법, 확인 포인트, 해석 팁**을 **쉽고 현실적으로 정리**해드립니다.
1. 등기부등본이란?
등기부등본은 말 그대로 부동산의 이력과 권리를 기록한 공적 장부입니다. 부동산의 소유자, 저당권, 근저당, 가압류, 압류 등 모든 법적 권리관계가 기록되어 있습니다.
✔️ 전세사기 대부분이 등기부등본 미확인으로 발생합니다.
2. 등기부등본 발급 방법
- 사이트: 인터넷등기소 (대법원)
- 메뉴: 부동산 등기 → 등기열람/발급 → 주소 입력
- 열람 비용: 700원 / 출력 발급: 1,000원
- PC/모바일 모두 가능 (공인인증서 불필요)
📌 반드시 ‘건물 동·호수’까지 정확히 입력하세요 (빌라/오피스텔은 호수 중요)
3. 등기부등본 구성
등기부등본은 총 3개 항목으로 구성되어 있습니다.
- 표제부: 주소, 건물정보, 면적
- 갑구: 소유자, 소유권 관련 변동사항
- 을구: 저당권, 근저당, 전세권 등 채권관계
✔️ 세입자는 특히 ‘갑구’(소유자)와 ‘을구’(채무/근저당)를 집중 확인해야 합니다.
4. 실제 확인 포인트 5가지
- 소유자 이름 = 계약자 이름 일치 여부 (갑구)
- 공동소유일 경우 모든 명의자의 동의 필요
- 을구에 근저당권(은행 대출)이 있는지 여부
- 근저당 채권최고액이 내 보증금보다 많다면 위험
- ‘전세권 설정’이 이미 있는 경우 → 중복 계약 우려
📌 근저당권이 있을 경우, 해당 은행 대출이 회수 우선순위가 높아 보증금 반환 지연 위험 존재
5. 등기부등본에서 이런 문구 나오면 경고!
- ‘임의경매 개시결정’ → 이미 경매 절차 진행 중
- ‘가압류’, ‘압류’ → 세금 체납 or 채무 이행 중
- ‘채권최고액: 2억’ → 내 보증금이 1억인데도 위험
- 소유권 이전이 빈번한 매물 → 명의신탁·사기 의심
✔️ 이런 문구가 하나라도 보이면 **전문가 상담 또는 계약 보류**가 안전합니다.
마무리하며
청년 전세사기 피해자의 80%는 등기부등본 확인조차 하지 않았던 경우입니다.
계약 전에 700원 투자로 등기부등본 한 번 열람하는 것이, 수천만 원의 보증금을 지키는 가장 쉽고 확실한 방법입니다.
오늘부터 “계약 전 = 등기부등본 확인 필수”를 생활화하세요. 정보가 자산이고, 예방이 최고의 보험입니다.