보증금 지키는 부동산 기초 상식: 대항력, 확정일자, 우선변제권 완전 정리
전세나 반전세로 계약을 체결한 뒤, 보증금을 돌려받지 못할까 봐 불안한 청년 세입자들이 많습니다. 특히 최근 전세사기와 깡통전세 증가로 인해, **‘보증금 보호’는 선택이 아닌 필수**가 되었습니다.
이번 글에서는 세입자가 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 **‘대항력’, ‘확정일자’, ‘우선변제권’**이라는 개념을 **쉽고 현실적으로** 설명드립니다.
1. 대항력: ‘나는 이 집에 살고 있다’는 권리
대항력이란, 집이 경매나 매매에 넘어가더라도 **세입자가 계속 거주하거나 보증금을 일정 부분 받을 수 있는 권리**를 말합니다.
- 조건 ①: 전입신고 완료
- 조건 ②: 실제 입주 (짐 들여놓고 거주)
✔️ 이 두 조건을 갖추면 집주인이 바뀌어도 세입자의 권리 유지
2. 확정일자: 계약서에 ‘날짜 도장’ 찍는 것
확정일자는 계약서에 날짜가 찍힌 도장을 받아 이 계약이 언제 작성됐는지를 공적으로 증명하는 절차입니다.
- 받는 곳: 동 주민센터 또는 정부24
- 필요 서류: 임대차 계약서 원본
- 비용: 1,000원 내외
✔️ 확정일자는 ‘우선변제권’의 기준이 되는 날짜이므로 계약일 직후 빠르게 받는 것이 안전합니다.
3. 우선변제권: 순서대로 보증금 돌려받을 권리
집이 경매에 넘어갈 경우, 돈을 먼저 가져갈 사람의 순서가 있습니다. 우선변제권은 세입자가 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
조건:
- ① 소액임차인 (보증금이 일정 금액 이하)
- ② 전입신고 + 확정일자 모두 완료
📌 2025년 기준 서울 기준: 보증금 5천만 원 이하 → 1,700만 원 우선 보호
✔️ 우선변제권을 갖추면 **근저당보다 먼저 보증금 일부 회수 가능**
4. 세 가지 권리를 확보하는 방법
- ① 계약 체결
- ② 이사(입주) → 전입신고
- ③ 확정일자 받기 (주민센터 방문 또는 정부24)
이 순서를 제대로 밟으면 **대항력 + 확정일자 + 우선변제권**을 동시에 갖추게 됩니다.
✔️ 전세보증보험 가입 시에도 이 조건이 기본 자격입니다.
5. 현실에서 발생하는 실수
- 📛 전입신고를 늦게 해서 대항력 상실
- 📛 확정일자 안 받아서 우선변제권 기준일 밀림
- 📛 입주 전에 전입신고만 해두고 실제 입주 안 함 → 효력 없음
✔️ 입주 = 짐을 들여놓고 생활 시작이 필수입니다.
마무리하며
보증금 수천만 원을 지키는 일은 정보 한 줄과 행동 하나에서 시작됩니다.
계약서 쓰는 것만큼 중요한 것이 바로 전입신고, 확정일자, 보증보험, 등기부등본 확인입니다.
청년 세입자라면 오늘 이 글의 내용을 체크리스트로 저장해두고 **반드시 실행에 옮기세요. 내가 지키는 것이, 내 자산입니다.**